Top.Mail.Ru

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция и важные моменты

Как продать квартиру без посредников? В нашей статье вас ждет пошаговая инструкция.

Законодательно закреплено, что договор купли-продажи квартиры, ее части или жилого дома не нуждаются в обязательной государственной регистрации ФЗ 302 ст.558 ч. 8 ст.2, но обязательной является регистрация прав на владение данной квартирой.

Именно поэтому сделки, где подразумевается продажа или покупка квартиры и документы по ним должны передаваться в местный орган Росреестра. Продажа квартиры, документы и порядок сделки по ней несложны. Давайте разберем подробнейший алгоритм действий, исполнение которого приведет к удачному завершению такой сделки.

Оглавление:

Подготовка необходимой документации

Чтобы заключить договор по покупке или продаже квартиры, нужно будет собрать определенные документы, без которых ее оформление невозможно.

Это все документы правоустанавливающего и правоподтверждающего плана на жилье, персональная идентификационная документация продавца и покупателя. Полный список прописан в ФЗ 122 п. 1 ст.14 и ст.16, 17:

  1. Документы, получившие юридическую силу, по которым это объект недвижимости принадлежит продавцу:
    • мена жилья;
    • приватизация;
    • судебный акт;
    • наследование;
    • купля-продажа;
    • получение объекта в дар.
  2. Свидетельство о собственническом праве на эту квартиру, с датой выдачи до 15.07.2016 или выписка из ЕГРП, с датой позже указанной.

У продающей стороны обязательно должны быть следующие документы:

  • персональные идентификационные документы сторон;
  • если кто-то из них военнослужащий, то соответствующее удостоверение и приписное;
  • если одна из сторон является гражданином нашей страны, который постоянно проживает за ее территорией, то общегражданский паспорт;
  • для иностранцев — вид на жительство в нашей стране или национальный паспорт со специальными отметками ОВД;
  • для участников следки, моложе четырнадцатилетнего возраста — свидетельство о рождении.

После проверки документов на актуальность и подлинность нужно заказать в БТИ следующие документы:

  • паспорт кадастровый;
  • схему экспликации;
  • схему поэтажного плана квартиры.

Дальше порядок предусматривает получение документа на жилье в едином формате выдержки из вашей домовой книги. Сделать это можно за 1 день и совершенно бесплатно, предоставив паспорт и СНИП.

Обязательно надо заказать справку из Жэка об отсутствии у вас задолженности коммунальным услугам, что будет подтверждено копией лицевого счета. Процесс несложный, и требует от вас только предоставления уполномоченному сотруднику этой организации оплаченные платежки за последний квартал.

Согласие от семьи

Чтобы правильно купить квартиру нужно, чтобы продавец предоставил нотариальное согласие от супруга или супруги.

Особенно, это актуально, когда жилье является общей совместной собственностью. Даже если речь идет о части жилья или его доли. Оформляется этот документ у нотариуса на платной основе.

Важно знать: этот этап можно пропустить, если продается жилье, которое было куплено до заключения брака или получено в наследство, через дарение или приватизацию.

Если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние и в случае когда они являются собственниками квартиры, то заключение продажи невозможно без одобрения органов опеки и попечительства. Ответ от них приходит в течение 1 календарного месяца с момента получения запроса.

Выписка из ЕГРП

Далее, алгоритм действий предусматривает получение выписки из ЕГРП, которая подтвердит, то что на данном объекте недвижимости нет арестов или обременений.

Продавать квартиру без нее нельзя, но получить ее несложно, для это нужно подать соответствующий запрос в следующем государственном органе:

  • любое отделение Росреестра, но желательно, территориально расположенное близ объекта продажи;
  • в местной палате земельного кадастра;
  • в федеральной кадастровой палате Росреестра;
  • многофункциональном центре.
Комментарий юриста: срок действия документа не более 5 дней с момента получения выписки.

При заключении сделки в нотариате эту выписку нотариат может запросить в электронном формате по специальной форме. Обычно ответ приходит незамедлительно, но могут быть задержки, они не должны быть больше суток с момента отправки запроса. У покупателя есть законное право требовать от продавца этот документ, т. к. только он покажет актуальную информацию о владельце жилья и обременениях и арестах на ней.

Как самому составить договор

Безусловно, можно обратиться к посредникам или специальному агентству и даже юристу, чтобы вам помогли составить вам данный договор.

Но можно хорошо сэкономить и составить его самостоятельно. Согласно ФЗ п. 6 ст. 12 и ГК РФ ст. ст. 554, 555 в этом документе должна быть информация о точном установлении объекта продажи:

  • адрес;
  • название, вид и тип объекта продажи;
  • фактическая площадь и ее назначение, согласно официальной документации на объект недвижимости;
  • цена квартиры, которая должна состоять не только из цены объекта жилья, но и земельного надела, если речь идет о коттеджах и домах, она должна быть прописана в рублях как за 1 кв. м., так и объект полностью.
Обратите внимание: процедура формирования договора предусматривает обязательное внесение в него информации обо всех официально зарегистрированных в квартире жильцах.

Этот документ составляется в простой форме и может быть подписан без нотариуса, кроме, исключительных случаев, которые прописаны в ФЗ 122 п. 1 ст. 24 и п. 2 ст. 30:

  • если отчуждается жилье, собственником которого является несовершеннолетний гражданин или тот, что официально признан недееспособными или с ограниченной дееспособностью;
  • если продается часть квартиры, которая находится в общей собственности как отдельной части, так и всей квартиры полностью.

Если все составлено правильно, то к нему нужно приложить:

  • паспорт;
  • документ о брачных отношения, если таковые имеются;
  • согласие второй половины на продажу жилья и одобрение опекунского совета.

Если речь идет о приобретении жилья в ипотеку, с жилищным сертификатом, а также в счет материнского капитала, по субсидированию, то процедура продажи будет невозможна без дополнительных документов:

  • документы из банка: кредитный и ипотечный договоры;
  • закладная;
  • справка от нарколога и психиатра о том, что продавец не состоит у них на учете;
  • дополнительные документы, которые может потребовать банк.
Возьмите на заметку: проведение нотариального удостоверения данного договора предусматривает оплату государственной пошлины, которая напрямую зависит от цены квартиры.

Если подписание договора проходит в отделении Росреестра не при личном присутствии сторон сделки, а их уполномоченными лицами, то у них должны быть нотариально оформленные доверенности. Это отличное решение для занятых людей, которым нужно срочное проведение сделки, но намного дешевле явиться сюда самостоятельно, что в большинстве случаев и делают.

Подача документов в отделение Росреестра

Дальнейшая последовательность заключается в подаче укомплектованной документации и договора в ближайшее отделение уполномоченной организации. Скачать соответствующее заявление можно по ссылке.

Оно находится в свободном доступе на ЕПГМУ, где можно сразу же оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, что прописано  в НК РФ пп. 22 п. 1 ст. 333.33.

Важно: если сделать оплату через вышеуказанный портал, то к электронной услуге и оплату за нее будет применяться коэффициент 0,7, данный факт прописан в п. 4 ст. 333.35 НК РФ.

Для того чтобы провести регистрацию ваших прав на квартиру необязательно предоставлять вместе с заявлением чек об оплате государственной пошлины, но чтобы все прошло быстрее, приложить его будет нелишним.

Поможет это и в том, случае, когда платеж еще не отобразился в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах. Без оплаченной квитанции, документы не будут приняты в регистрации прав, что прописано в ФЗ 122 п. 4 ст. 16.

Совет юриста: обязательно получите от государственного сотрудника расписку о том, что он получил от вас полный комплект документации, именно это станет моментом для отсчета времени их работы, это положение прописано в ФЗ 122 п. 6 ст. 16.

Расходная часть оформления покупки квартиры состоит из:

  • госпошлины, предусмотренную за фиксацию вашего права собственность на объект недвижимости, которая может быть поделена на две равные части между сторонами сделки;
  • оплаты услуг нотариата;
  • оплаты услуг риелтора, агентства недвижимости за сопровождение сделки.

Услуги риелтора

У разных агентств разная процентная ставка на свои услуги, но в общий чертах она колеблется в диапазоне 3-6% от стоимости вашей квартиры. Чем дороже объект сделки, тем меньше процент оплаты работы риелтора.

Это не означает, что он получит меньше, наоборот, больше, чем если бы продавал квартиру меньшей стоимости. Покупатель должен знать, что в эту стоимость не входит оплата:

  • услуг банка;
  • государственная пошлина;
  • нотариус; другие дополнительные расходы.

Для наглядности приведем пример. Вы желаете купить квартиру в Москве, цена которой варьируется в диапазоне от 4 до 15 млн рублей. Агентство проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, подберут подходящие квартиры и обозначат цену своих услуг, а это от 150000-500000 рублей.

У частников цены дешевле, но и риск тоже больше, ведь крупная организация не будет рисковать своей репутацией. Поэтому будьте внимательны в этом вопросе. Если поручаете подачу или покупку жилья частному риелтору не поленитесь выяснить все о его репутации, отзывах. Экономия будет существенной практически вдвое, но нужно будет проверить и банковскую организацию, которую ваш посредник предложит как гаранта сделки.

Передача денег

Денежный расчет между сторонами сделки — это самый ключевой момент процесса. И знать как все правильно сделать, важно для обеих сторон. Тут важно чтобы все прошло гладко так в экономической точки зрения, так и с юридической. Проведение расчета, возможно, при:

  • оформлении и заключении договора;
  • подписании акта приема-передачи недвижимости.

В первом случае, в большей части защищаются интересы продающей стороны, а во втором, покупателя. Но чтобы все остались довольны, желательно воспользоваться услугами посредника — банка или нотариуса, которые подтвердят получение продающей стороной полной суммы, а покупателем — ее оплаты. В банке процедура выглядит следующим образом:

  • кассир несколько раз пересчитывает обозначенную сумму в присутствии всех сторон и уполномоченного сотрудника банка;
  • ее запечатывают в специальный конверт, который заклеивается и заверяются подписями обеих сторон сделки;
  • конверт помещают на хранение в специальную банковскую ячейку;
  • ячейку вскрывают и передают ее содержимое продавцу квартиры только после того, как будет зарегистрировано новое право собственности на вышеуказанный объект.

Получение новой документации

Все что должно начинается, всегда заканчивается и продажа и покупка квартиры не исключение.

После того как вы подали документы в отделение Росреестра и получили расписку об этом, должно пройти не более 10 дней.

А для регистрации по документам, которые прошли нотариальное заверение — не более 3 дней. Это прописано в ФЗ 122 п. 3 ст. 13.

Стоит учесть: в столице нашей страны Росреестр должен провести регистрацию вышеуказанных прав не более, чем за 10 дней, если была подача документов в печатном виде, и 5, если это электронная форма — приказ Московского Росреестра № 372 от 2014 года.

Ваше право на новое жилье и его регистрация будет подтверждена впиской ЕГРП. Ее могут предоставить в печатном формате, после личного обращения в ближайшее подразделение Росреестра, а также в электронном формате, на почтовый ящик, который вы указали при регистрации на государственном портале.

Примите к сведению: если вы продаете квартиру, которой владели не более 3 лет или куплена до начала 2016 года, то вы должны предоставить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ, что закреплено в НК РФ ст. ст. 228, 229 и ФЗ 382 от 2014 года.

Когда вы декларируете доходы от продажи своей квартиры, то у вас есть право заявить об имущественном налоговом вычете. С момента того, как происходит продажа жилья, ваше право на уплату вышеуказанного налога.  Эта обязанность переходит на новых собственников квартиры и теперь они становятся плательщиками НДФЛ. У них также есть право вернуть НДФЛ, который был ими ранее уплачен. Для это нужно провести возврат налогового вычета.

Начать ознакомления с данным вопросом можно и с этой статьи, и с посещения полезных государственных порталов:

В связи с, быстро меняющим законодательством и требованиями к документации, можно чего-то не знать. Именно поэтому важно мониторить государственные порталы и следить за этим.

Но если нет ни желания, ни времени этим заниматься, нужно отдать этот вопрос на решение профессионалам, которые держат руку на пульсе — риелторы и агентства недвижимости. Это их хлеб, поэтому они всегда в курсе любых нововведений, но их услуги обойдутся вам в копеечку. А можно сделать все и самому, решать только вам.

Как самостоятельно продать квартиру без участия посредников, смотрите в следующем видео:

Нет комментариев

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Adblock
detector